Правовые аспекты покупки недвижимости в Испании

Правовые аспекты покупки недвижимости в Испании

pravovie-aspekti-pokupki-nedvizhimosti-v-ispaniiПредварительный договор

Самым важным фактором, который стоит учитывать, является то, что договор купли-продажи недвижимости, о котором пойдет речь в данной статье является частным и что сами стороны устанавливают условия, которые будут регулировать договорные отношения между ними.

Тем не менее существует минимальное правовое регулирование, которое отображено в статье 1541 Гражданского Кодекса, а также в прецедентном праве.

В Испании существует основная форма предварительного договора:

Договор с возможностью покупки – этот вид договора позволяет продавцу предоставить потенциальному покупателю исключительное право принятия решения о исполнении или неисполнении основного договора купли-продажи, право, которое потенциальный покупатель должен осуществить в течение установленного сторонами срока и в соответствии с установленными условиями. Данный договор может быть бесплатным или же может предусматривать уплату определенной суммы потенциальным покупателем в обмен на право выбора за или против окончательной покупки недвижимости.

Владелец недвижимости предоставляет потенциальному покупателю право выбора в течение установленного договором срока.

Очень важно, чтобы все условия и элементы договора были четко определены, например, период в течение которого потенциальный покупатель должен осуществить свое право на покупку, потому что, если покупка не будет осуществлена в тот период, владелец может свободно продать недвижимость кому-то еще.

Также в договоре должны быть четко прописаны: цена, параметры недвижимости и жилищные условия, место нахождения, обязательства по недвижимости, её описание и т.д.

Данный вид договора имеет риски, в связи с тем, что окончательное решение о покупке принимает покупатель. Стороны могу установить цену на «право выбора», т.е. в случае если покупка не производится в течение времени, установленного в договоре, арендодатель имеет право удержать эту сумму.

Одним из преимуществ данного вида договора является то, что владелец не может отказаться от исполнения договора даже при наличии более выгодного предложения по отношению к стоимости недвижимости, так как потенциальный покупатель может обратиться в суд и потребовать от владельца исполнения договора.

Купля-продажа недвижимости.

Как и в случае с предварительным договором, договор купли-продажи является частным, в связи с чем условия устанавливаются непосредственно сторонами договора, хотя минимальное правовое регулирование данного договора отображено статьями 1460-1525 Гражданского кодекса.

Данному типу договора, как и любому другому, присущи риски и, чтобы избежать их, потенциальный покупатель должен убедиться, что дом находится в хорошем состоянии. Для этого он может нанять профессионального архитектора или сюрвейера, чтобы выявить имеющиеся дефекты, а также обнаружить скрытые дефекты, трещины, влагу или определить качество отделки.

В случае если же после покупки выявляются дефекты и дому не менее 10 лет, в данном случае Закон защищает покупателя; существует несколько различных форм претензий и различные органы, в которые может быть подана претензия.

В любом случае, чтобы избежать возможных юридических проблем важно установить правовой статус приобретенной недвижимости, для чего может потребоваться сертификат из Ресстра Собственности, который поможет убедиться в том, что продевец действительно является  законным владельцем недвижимости, а также установить лежит ли какое-либо обязательство (бремя) на недвижимости, например, ипотека, эмбарго, зарегистрированные договоры аренды, узуфрукт и т.д. А также прежде чем подписать эскритуру нотариус запрашивает в Реестре Собственности ноту симпле, подтверждающую личность владельца недвижимости, указывающую возможные обязательства, лежащие на недвижимости, в том числе, после подписания эскритуры, по просьбе сторон, нотариус уведомляет Реестр Собственности о подписании эскритуры, во избежании возможного воздействия на покупателя при наличии эмбарго или непредвиденных расходов, наложенных на продавца в момент подписания эскритуры.

Договор купли-продажи может быть подписан как частный документ, но в последствии стороны должны уведомить нотариуса для изменения статуса договора на эскритуру для последующей регистрации транзакции в Реестре Собственности, а для ипотеки это требование является обязательным, также эскритура может быть подписана изначально в присутствии нотариуса.

Стоимость подписания эскритуры варьируется в зависимости от количества страниц, которые она содержит.

Необходимо будет уплатить соответствующие налоги в Испании, которыми являются налог на передачу собственности, налог на документальное оформление юридических актов или налог на добавленную стоимость.

Налог на передачу собственности уплачивается в случае заключения сделки между физическими лицами, тогда как НДС уплачивается при заключении сделки между юридическими лицами и разница заключается в том, что налог на передачу собственности не возвращается, а НДС вернуть возможно.

С другой стороны, нужно учитывать является ли недвижимость, которая приобретается, первичным или вторичным жильем.

Первичная недвижимость.

Налог, который уплачивается – это НДС в размере 10%.

Вторичная недвижимость.

Налогообложение при покупке такого имущества: налог на передачу собственности (ITP) варьируется в зависимости от автономной области в передлах 5% – 10% от стоимости недвижимости. Нужно помнить, что налоговая может потребовать более высокой уплаты налога покупателем, если установит, что недвижимость стоит больше, нежели сумма, уплаченная за нее. Налоговая служба каждой автономной области имеет таблицу минимальной стоимости недвижимости, а также расчет ITP, который нужно будет уплатить при покупке недвижимости.

Налог на документальное оформление юридических актов.

Как покупка первичного жилья, так и вторичного, произведенные посредством ипотеки, облагаются налогом на документальное оформление юридических актов, налоговая ставка которого составляет порядка 1% от стоимости недвижимости, установленной в эскритуре и еще 1% от суммы ипотеки, установленной в эскритуре.

Естественно налоги уплачиваются после осуществления сделки, однако, в случае с нерезидентами, продавец обязан удержать 3% от стоимости недвижимости, гарантируя тем самым уплату налога.

Что касается договоров коммунальных услуг, таких как: электричество, вода, телефон, газ и т.д. Все эти договоры на коммунальные услуги  меняются быстро и легко, при запросе изменений в соотвествующей компании, предоставляющей соответствующую услугу, предоставив данные и номер банковского счета человека, на чье имя будут перезаключены договоры (не обязательно владелец недвижимости). Например, если недвижимость сдается, то оптимальным вариантом является перезаключение договоров коммунальных услуг на арендатора, то есть того, кто реально проживает в жилье.

Каждая компания, предоставляющая коммунальные услуги, имеет свой собственный режим работы относительно перезаключения договоров, а некоторые даже имеют спецальную службу для внесения изменений или смены стороны договора, которая работает по: телефону, интернету или при личном присутствии в любом из офисов компании; данная услуга является бесплатной.

Просмотренные Страницы:

О Нас:

Команда Tramitex – это высококвалифицированные специалисты в области предоставлении услуг иностранцам. Наш компромисс заключается в качестве услуг вкупе с возможными гарантиями.

Контактная Информация:

Ул. Гран Виа, 51, 5В 28013 Мадрид, Испания
Тел.: + (34) 91 521 56 07
Эл. почта: info@tramitex.es